¿Tu arrendatario dejó de pagar el arriendo y no sabes qué hacer? No estás solo. Miles de propietarios enfrentan este problema cada año. En esta guía aprenderás paso a paso cómo actuar, desde la revisión del contrato hasta el desalojo legal, evitando errores comunes que pueden retrasar el proceso.
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1. Mantén la Calma y Revisa tu Contrato
Antes de tomar cualquier decisión, lo primero es no actuar impulsivamente. Intentar desalojar por tu cuenta (cambiar cerraduras, cortar servicios) es ilegal y puede traer consecuencias graves.
Tu contrato es la herramienta clave para definir tus próximos pasos. Revisa especialmente:
- Plazos de incumplimiento: ¿Cuántos días de atraso constituyen mora?
- Cláusulas de aceleración: ¿El no pago de una o dos rentas hace exigibles las demás?
- Medios de notificación: ¿Por carta certificada? ¿Correo electrónico?
- Garantías: ¿Existen meses de garantía que cubran parte de la deuda?
2. Comunicación y Notificación Extrajudicial
Aunque no es obligatorio para iniciar un juicio de desalojo, intentar una comunicación previa puede ahorrar tiempo y dinero.
- Primer contacto: Llama o envía un mensaje cordial preguntando por la situación.
- Notificación formal: Si no hay respuesta, envía una carta certificada o email detallando el monto adeudado, los meses en mora y el plazo para regularizar. Guarda copia de todo.
Si no hay respuesta, es momento de acudir a un abogado especialista.
3. Asesoría Legal: Tu Mejor Aliado
Un abogado experto en juicios de arriendo es esencial para llevar adelante el proceso. Te ayudará a:
- Redactar correctamente la demanda.
- Presentar pruebas ante el tribunal.
- Acelerar los plazos para recuperar tu propiedad.
4. Demanda de Desalojo por No Pago
Con tu abogado, se presenta la demanda ante el Juzgado de Letras de la comuna donde está el inmueble.
Incluye:
- Contrato de arriendo.
- Pruebas del no pago (cartolas, recibos, comunicaciones).
- Cálculo de rentas y gastos comunes adeudados.
Base legal: Ley N° 18.101 sobre Arrendamiento de Predios Urbanos.
5. Notificación Judicial al Arrendatario
El tribunal ordenará que el receptor judicial notifique al arrendatario.
Tras la notificación, el arrendatario puede:
- Pagar lo adeudado (y continuar el contrato).
- Allanarse (aceptar lo solicitado).
- Contestar la demanda (defenderse).
- No responder, acelerando el proceso.
6. Audiencia de Conciliación y Prueba
El juez intentará una conciliación. Si no hay acuerdo:
- El arrendatario responde la demanda.
- Ambas partes presentan pruebas (contrato, cartolas, mensajes, cartas).
7. Sentencia Judicial
El juez dicta sentencia:
- Si el fallo es a favor del propietario, ordenará el desalojo y el pago de las rentas adeudadas, más costas del juicio.
- Se fija un plazo para que el arrendatario desocupe el inmueble voluntariamente.
8. Lanzamiento: Recupera tu Propiedad
Si el arrendatario no se va en el plazo fijado:
Finalmente, recuperarás la posesión legal y física de tu propiedad.
Tu abogado solicitará el lanzamiento, que se realiza con un receptor judicial y fuerza pública (Carabineros).
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